Continuing Rent

継続賃料・賃料増減額請求

既存契約の地代・家賃改定を、説得力ある鑑定評価書で支える。
当事務所がもっとも力を注いでいる分野です。

「賃料を上げてほしい」「賃料を下げてほしい」── そのご相談、まず鑑定士にお声がけください。

賃料改定の交渉では、当事者同士の感覚論や不動産業者の参考査定だけでは決着がつかないことが多くあります。借地借家法に基づく賃料増減請求の場面では、直近合意時点からの事情変動を踏まえて、利回り法・差額配分法・スライド法・賃貸事例比較法を組み合わせた検討が必要です。

当事務所では、賃借人側・賃貸人側いずれの立場でも、また調停・訴訟前の交渉段階から、訴訟になった後の鑑定意見書まで、状況に応じた書面をお出ししています。

Four Methods

継続賃料の四つの算定手法

国土交通省「不動産鑑定評価基準」では、継続賃料の判定について、次の四つの手法を併用して総合的に判断することとされています。

Method 01

基礎価格（不動産価格）に継続賃料利回りを乗じて算定。直近合意時点と価格時点それぞれの利回り変動を比較し、改定後の妥当な賃料水準を判定します。

Method 02

現行賃料と適正な実質賃料との差額を、賃貸人・賃借人の双方に配分することで、改定後の継続賃料を算定。事情変動の負担を当事者間で分担する考え方に基づきます。

Method 03

直近合意時点の賃料に、その後の経済情勢の変動率（消費者物価指数、地価変動率、賃料指数等）を乗じて、改定後の賃料を算定。長期契約の細やかな調整に有効です。

Method 04

近隣の類似不動産における賃貸事例を収集し、対象不動産との諸条件を比較して継続賃料を判定。市場の実勢を踏まえた裏付けとなります。

Typical Cases

Case 01

所有する一棟オフィスビルの賃料増額余地を検証したい。賃貸人として継続賃料の交渉戦略を組み立てるための鑑定意見書を作成。

Case 02

商業ビル・オフィスのテナントが家賃減額を請求してきた。賃貸人として、減額の妥当性を客観的に検証したい。

Case 03

サブリース業者から賃料減額の申し入れ。マスターリース契約における適正賃料を、第三者の立場で判定。

Case 04

既に賃料増減請求の調停・訴訟が始まっている。当事者側の鑑定評価書または、相手方鑑定の分析意見書を作成。

Case 05

借地条件変更、増改築許可、賃借権譲渡許可申立てなど、借地非訟手続における介入権価格・財産上の給付額の評価。

Case 06

底地の売却を検討中、または借地権の買取請求への対応。底地割合・借地権割合の判定と、各々の評価をお出しします。

Flow